双方签署了房屋购买协议，但是房产证没有下来，从法律角度来讲，你的签署的协议是有效的，但是由于不动产是不动产登记为准的，所以协议有效不等于房子就是你的了。千万不要把错误的解读为购买协议有效，房子就一定是你的，这样最终会让你失去保护自己权益的最佳时机。

就你遇到的情况来讲，如果你的交易没有通过二手房交易资金监管，房主在房子交易期间又牵扯到了其它案件，并牵扯到财务纠纷，如果法院要执行这套房子，购房人想要保住租户的权益，就要果断像法院申请诉前财产保全，来最大程度的减少自己的财务损失。

当然申请诉前财产保全并不一定能保证你的财产不受到损失，因此在购买二手房时，按照正规的交易方式进行，走资金监管渠道才是最重要的保护自己权益的措施。如果你的全款走的是资金监管渠道，那么发生这样的事，你就可以立即申请终止交易，及时向资金监管部门说明情况，提供材料，防止资金到期后支付给房主。只要资金还在监管账户上，那么你的钱就是安全的。

由于二手房的买家和卖家形形色色，难免哪一方会遇到骗子，又或者是遇到了突发事件，这样就很有可能给对方造成损失。所以，大家在进行二手房交易时一定按照正规的途径办理各种手续，千万不能贪图省事、省时，很多二手房交易过程中出现问题的案例都是由于没有按照正规途径进行交易引起的。

提示大家，买房卖房都不是小事，大家在交易之前一定要把各种可能出现的不利状况都想到，做到防患于未然。

这个你完全没有理由担心。房屋还是你的。现在物权法有规定，不动产交易后产权的取得，以支付欠款并实际交付为标准。房产证（不动产登记证）只是证明了你这套房子的产权经过国家不动产主管部门进行了确认，防止出现一房多主、一房二卖等情况出现。换句话说，即使你终身没有取得房产证，那也不影响你真实占有、使用、支配、处分你这套房产的权利。

现代民法通则、合同法都讲究买卖双方意思自治，意思是说，只要你们双方对买卖达成一致意见，签订了买卖合同，支付了欠款，完成了交付，就在事实上转移了房屋产权。这份合同受到法律保护。而且，很多房屋没有房产证的有网签备案合同，这个合同在房管局是有备案编号的，也就是俗称的网签备案合同。有了这个合同，更加能保护你的产权。

所以，不论对方有任何纠纷，都和你无关。法官不能判决执行他已经卖掉的财产。除非：1、你们的买卖严重背离市场价值，有转移资产的嫌疑。2、你们的交易损害了国家、集体和第三人的利益。

这个问题非常严峻，并且不是个案。依据物权法的相关规定和不动产登记办法，不动产必须登记记录在登记簿上才能产生法律效力。甲乙双方签署的买卖合同，或者经过公证体现的是债权，适用合同法，公证法，是一种民事动态的法律行为，并不能取代静态的房产物权。不动产权属发生转移，要完成动态向静态的过度，方可取得所有权。

针对现在的情况，您可以作为利害关系人，考虑向法院提起诉讼，保护您的“债权”。常住的情况下法院查封房产自己是知道的，不常住可以申请到不动产登记部门查询是否查封。即使该房产最终被拍卖，法院也会考虑您的债权的。不至于竹篮打水一场空。

这种买卖合同关系因交房或者规避少上税等原因，不能及时过户，在民间很普遍，契约精神虽然对双方具有约束力，但一旦遇到意外，往往买受人的经济身心会遭遇伤害，得不偿失。

贪小便宜吃大亏，要警惕。

先说结论：合同有效；如果法院执行房屋，可以提执行异议。未办理不动产登记不影响合同效力

《物权法》第十五条规定

【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

根据上述规定，如果合同没有其他问题，就已经成立并生效了。如果你已经付清房款，就表明已经履行了合同义务，卖方不配合办理房屋变更登记，已构成违约，建议尽快向法院提起诉讼，并申请财产保全，要求对方履行合同、承担违约责任或者承担损失。

如所说房屋因卖方原因被法院执行，你可以提执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此，你现在要确定的是，你已经实际合法占有了该房屋，如卖方已经将钥匙给了你；第二是确认不是因为你的原因导致的未能办理过户登记。如果这几条都没问题，法院在执行时也是不能执行房屋的。

别拖，尽快行动

迟则生变。多拖一天风险就越多。不论是起诉要求对方继续履行合同、配合办理过户，还是在法院已经查封的情况下提执行异议，都要尽快进行。希望能够帮到你。